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Nebenkostenübersicht und weitere Informationen
Gemäß § 30b Konsumenenschutzgesetz in Bezug auf
Kauf-, Miet-, Pacht- und Hypothekardarlehensverträge

Basis dieser Nebenkostenübersicht sind die von der Wirtschaftskammer Österreich , Bundesinnung der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, empfohlenen Geschäftsbedingungen gem. § 10 IMV 1996. BGBl.Nr. 297/1996, nebst Ergänzungen bis Anfang 2002.

 I.   Kaufverträge
 II.  Mietverträge / Pachtverträge
 III. Hypothekardarlehen und weitere Informationen
 IV.  Grundlagen der Maklerprovision
 V.   Konsumentenschutzbestimmungen
 VI.  Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung
 VII. Rücktrittsrecht



  1. Kaufverträge (top)

    1. Grunderwerbssteuer vom Wert der Gegenleistung................................3,5%
      (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)

    2. Grundbucheintragungsgebühr (Eigentumsrecht)......................................1,1%
    3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach
      Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen
      und Stempelgebühren
    4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren
      (länderweise unterschiedlich)
    5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen -
      Übernahme durch den Erwerber:
      Neben der laufenden Tilgungsrate außerordentliche Tilgung bis zu 50% des
      aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber
      hat keinen Rechtsanspruch auf Übernahme eines Förderungsdarlehens.
    6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibungen der Gemeinde
      (Aufschließungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstücks)
      sowie Anschlußgebühren und -kosten (Wasser, Strom, Gas, Telefon etc.)
    7. Vermittlungsprovision von beiden Auftraggebern- Verkäufer und Käufer-(gesetzlich vorgesehene Höchstprovision)

      A) Bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
      • Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
      • Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder vereinbarungsgemäß begründet wird
      • Unternehmen aller Art
      • Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück
      Bei einem Wert von
      • bis €36.336: je 4%
      • von €36.336 bis
        €48.449: je €1.453
      • ab €48.449: je 3%


      • von beiden Auftraggebern (Verkäufer und Käufer)
      jeweils zuzüglich 20% USt.



    B) bei Optionen: 50 % der Provisionen gem. Punkt 7.A, welche im Fall des Kaufes durch den Optionberechtigten angerechnet werden.

  2. Mietverträge / Pachtverträge (top)

    1. Vergebührung des Mietvertrages (§33 TP 5 GebG) 1% des auf die Vertragdauer
      entfallenden Bruttomietzinses (inkl. USt), bei unbestimmter Vertragsdauer 1% des
      dreifachen Jahresbruttomietzinses.

      Seit 1.7.1999 ist der Bestandgeber (bzw. in dessen Vertretung z.B. der Makler, Hausverwalter, Rechtsanwalt oder Notar) verpflichtet, die Gebühr selbst zu berechnen und abzuführen. Bei befristeten Bestandverträgen über Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sind die Gebühren seit diesem Zeitpunkt mit dem Dreifachen des Jahreswertes begrenzt.

    2. Vertragserrichtungskosten nach Vereinbarung im Rahmen der Tarifordnung des jeweiligen Urkundenerrichters
    3. Vermittlungsprovisionen bei Miete und Pacht

      Für die Berechnung der Mietprovision wird der Bruttomietzins herangezogen. Dieser besteht aus:

      a.) Haupt- oder Untermietzins
      b.) anteilige Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben,
      c.) Anteil für allfällige besondere Aufwendungen (z.B. Lift),
      d.) allfälliges Entgelt für mitvermietete Einrichtungs- und Ausstattungsgegenstände oder sonstige zusätzliche Leistungen des Vermieters.

      Für die Berchnung der Provisionsgrundlage ist die Umsatzsteuer nicht in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermittlung von Mietverhältnissen an einer Wohnung handelt, bei der nach den mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses nicht frei vereinbart werden darf (angemessener Mietzins, Richtwertmietzins.

      Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5% kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.

      Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Höchstprovision zuzüglich 20% USt bei Vermietung von Haupt- oder Untermiete an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art.

      Vertragsdauer Vermieter Mieter
      unbestimmte Zeit/Frist mehr als 3 Jahre
      3 Bruttomonatsmietzinse
      2 Bruttomonatsmietzinse
      Frist mindestens 2, höchstens 3 Jahre

      bei Verlängerung auf mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit
      3 Bruttomonatsmietzinse
      1 Bruttomonatsmietzinse



      Ergänzung um 1/2 Bruttomonatsmietzinse
      Frist weniger als 2 Jahre


      bei Verlängerung auf höchstens 3 Jahre

      bei Verlängerung von mehr als 3 Jahre oder unbestimmte Zeit
      3 Bruttomonatsmietzinse


      ----



      ----
      1 Bruttomonatsmietzins



      Ergänzung um 1/2 Bruttomonatsmietzinse


      Ergänzung um 1/2 Bruttomonatsmietzinse

      Untermietverträge über einzelne Wohnräume
      1 Bruttomonatsmietzins
      1 Bruttomonatsmietzins



      Vermittlung durch Immobilienmakler, der gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich der Mietgegenstand befindet. Höchstprovision zuzüglich 20% USt. bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiete an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art.

      Vertragsdauer Vermieter Mieter
      unbestimmte Zeit/Frist länger als 3 Jahre
      2 Bruttomonatsmietzinse
      1 Bruttomonatsmietzinse
      Frist bis 3 Jahre


      bei Verlängerung auf mindestens 2 Jahre
      2 Bruttomonatsmietzinse
      1 BMM wenn kürzer als 2 Jahre. Verlängerung max. + 1/2%

      ----
      1 Bruttomonatsmietzins



      Ergänzung um max.1/2% Bruttomonatsmietzinse


      Haupt- oder Untermietverträge über Geschäftsräume könne auch dem Mieter maximal 3 BMM verrechnet werden.

      Haupt- oder Untermietverträge über Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber nicht Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist, und Untermietverträge über einzelne Wohnräume unterliegen derselben Regelung wie die Vermittlung durch den Immobilienmakler, der nicht gleichzeitig Verwalter des betreffenden Gebäudes ist- siehe oben.

      Gemäß §24 Makler VO ist für die Berechnung der Provisionsgrundlage die Umsatz-
      steuer nicht
      in den Bruttomietzins einzurechnen. Die Heizkosten sind ebensowenig
      miteinzurechnen, wenn es sich um die Vermietung von Mietverhältnissen an einer
      Wohnung handelt, bei der nach mietrechtlichen Vorschriften die Höhe des Mietzinses
      nicht frei vereinbart werden darf (Angemessener Mietzins, Richtwertmietzins).

      Eine Provision für besondere Abgeltungen in der Höhe von bis zu 5 % kann zusätzlich mit dem Vormieter vereinbart werden.

      Nebenkosten Pachtverträge

      1. Vergebührung des Pachtvertrages (§ 33 TP 5 GebGes) 1 % des auf die Vertragsdauer entfallenden Bruttopachtzinses; bei unbestimmter Vertragsdauer 1 % des dreifachen Jahresbruttopachtzinses.

      2. Vertragserrichtungskosten nach den Tarifen des jeweiligen Urkundenerrichters.

      3. Vermittlungsprovision

      a) Pachtverhältnisse insbesondere in der Land- und Forstwirtschaft.
      Für die Vermittlung der Verpachtung von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen darf mit beiden Auftraggebern eine Provision vereinbart werden, die mit einem Prozentsatz des auf die Pachtdauer entfallenden Pachtschillings festgelegt ist.

      Bei unbestimmter Pachtdauer 5 % des auf 5 Jahre entfallenden Pachtzinses.

      Bei bestimmter Pachtdauer
      - bis zu 6 Jahren 5 %
      - bis zu 12 Jahren 4 %
      - bis zu 24 Jahren 3 %
      - über 24 Jahre 2 % jeweils zuzüglich der jeweils gesetzlichen USt (dzt.20%).

      Für die Vermittlung von Zugehör darf zusätzlich jeweils eine Provision von 3 % des Gegenwertes plus der gesetzlichen USt. (dzt 20 %) vereinbart werden.

      b) Unternehmenspacht
      Bei unbestimmter Pachtdauer 3facher monatlicher Pachteuro.
      Bei bestimmter Pachtdauer
      - bis zu 5 Jahren 5 %
      - bis zu 10 Jahren 4 %
      - über 10 Jahre 3 % jeweils zuzüglich 20 % USt.

      Für die Vermittlung von Abgeltungen für Investitionen oder Einrichtungsgegenständen darf mit dem Verpächter oder Vorpächter 5 % des vom Pächter hiefür geleisteten Betrages vereinbart werden.


    Nebenkosten bei der Vermittlung von Baurechten

    Bei der Vermittlung von Baurechten beträgt die Höchstprovision jeweils bei einer Dauer des Baurechts von
    10 bis 30 Jahren 3%
    über 30 Jahre 2%
    des auf die Dauer des vereinbarten Baurechtes entfallenden Bauzinses.

    Bei einer Baurechtsdauer von mehr als 30 Jahren darf anstelle der 2% eine Pauschalprovision in Höhe von jeweils 3% zzgl. USt. berechnet vom Bauzins für 30 Jahre vereinbart werden (Wertgrenzenreglung A§ 12 Abs 4 IMVO). Höchstprovision: Die rechnerische Summe von 2% auf 45 Jahre Baurechtsdauer; somit max. 3% auf 30 Jahre.

    Energieausweis

    Für beheizte Räumlichkeiten, gleich welcher Art, ist vor Vertragsabschluß dem Käufer, Mieter oder Pächter des Objektes ein den jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen entsprechender Energieausweis vorzulegen und ihm eine Kopie von diesem bei Vertragsabschluß auszuhändigen.

  3. Hypothekardarlehen (top)
    1. Grundbuchseintragungsgebühr................................................1,2%
    2. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung...............................0,6%
    3. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen
      Urkundenerrichters
    4. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
    5. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
    6. Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß §15 Abs. 1 IMVO steht.
      Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der Darlehenssumme nicht übersteigen.


    IV. Grundlagen der Maklerprovision (top)

    § 6 Abs. 1, 3 und 4; § 7 Abs. 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz

    § 6. (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt.

    (3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustande kommt.

    (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt.

    Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.

    § 7. (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.

    § 10. Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.

    Besondere Provisionsvereinbarungen

    § 15. (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass

    1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;

    2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustande kommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;

    3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustande kommt, weil der vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder

    4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustande kommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.

    (2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, dass

    1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;

    2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder

    3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Maklers zustandegekommen ist.

    (3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.

    Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit Verbrauchern schriftlich zu treffen.

    V. Konsumentenschutzbestimmungen (top)

    § 30 b KSchG. Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäftes voraussichtlich erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision, ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauch als Doppelmakler tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtig zu stellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
    Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.

    VI. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung (top)

    1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn

    Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften werden ab 1.4.2012 unbefristet besteuert. Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen „steuerverfangenen Immobilien“, die ab dem 1.4.2002 (bzw. 1.4.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und „Altfällen“ zu unterscheiden.

    „Steuerverfangenen Immobilien“: 25% Steuer auf Veräußerungsgewinn

    Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1.4.2002 angeschafft wurden (bzw. ab dem 1.4.1997, falls eine Teilabsetzung für Herstellungsaufwendungen in Anspruch genommen wurde) einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 25% des Veräußerungsgewinns, der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus. Geltend gemachte Absetzbeträge von Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich jener AfA, welche bei der Berechnung der besonderen Einkünfte (Details siehe unten) abgezogen worden ist, sowie offene Teilabsetzbeträge für Instandsetzungsaufwendungen müssen hinzugerechnet werden.

    Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2% pro Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50%, geltend gemacht werden, d.h. ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn mit 12,5% besteuert.

    HINWEIS:

    Vor allem bei vermieteten Immobilien kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinns im Regelfall nur im Zusammenwirken mit dem Steuerberater und Immobilienverwalter des Verkäufers ermittelt werden. Die Meldung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer hat durch den Parteienvertreter (Vertragserrichter) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Kalendermonats zu erfolgen.

    „Altfälle“: 3,5% bzw. 15% Steuer auf gesamten Kaufpreis

    Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1.4.2002 (bzw. im Falle von geltend gemachten Teilabsetzungen gem. §28 Abs. 3 EStG 1.4.1997) wird pauschal der Veräußerungserlörs (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert.

    • 3,5% vom Veräußerungserlös bzw. • 15% vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat

    Über Antrag ist es in jedem Fall möglich, den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 25% zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.

    2. Befreiung von der Immobilienertragsteuer

    A) Hauptwohnsitzbefreiung

    Wenn
    • Eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder • 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung gegeben ist, fällt keine Immobilienertragsteuer an.

    B) Selbst erstellte Gebäude
    Eine solche Steuerbefreiung ist auch für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren von Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.

    C) Weitere Ausnahmen

    Weitere Ausnahmen sind für Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens vorgesehen sowie für die Anrechung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschaft- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer.

    Die Erklärung der Steuer bzw. Meldung hat durch Selbstberechnung der Parteienvertreter über finanz-online zu erfolgen und ist bis 15. Des zweitfolgenden Monats durchzuführen.

    3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

    Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß §28 Abs. 3 EStG 1988 auf 10 bzw. 15 Jahre oder in den Jahren 1997 bis 1999 verteilt abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen »Normal-AfA« für Herstellungsaufwand als »besondere Einkünfte aus Vermietung« nachzuversteuern. Wenn seit dem ersten Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese »besonderen Einkünfte«, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.

    4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung

    Wenn der Verkäufer für Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß §28 Abs. 2,3 und 4 EStG 1988 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren.

    5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer

    Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen, sowie aus Großreparaturen, sind bei Übertragung unter Lebenden innerhalb der nachfolgenden 19 Jahre anteilig zu berichtigen. Für bereits vor dem 1.4.2012 genutzte bzw. verwendete Anlagegüter gibt es aber eine Übergangsvorschrift, die einen neunjährigen Berichtigungszeitraum vorsieht. Bei unternehmerischer Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist, muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.

    6. Verkauf von Waldgrundstücken

    Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu versteuer.

    VII. Rücktrittsrecht (top)

    1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG

    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
    1. am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
    2. seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist, und zwar
    3. an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
    4. zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll;
    kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.

    Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt. Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der erstmaligen Besichtigung.

    Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.

    2. Rücktrittsrecht bei "Haustürgeschäften" nach § 3 KSchG

    Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
    1. weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
    2. noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat,
    kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine "Urkunde" ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält.

    Das Rücktrittsrecht erlischt bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung erst einen Monat nach beiderseitiger vollständiger Vertragserfüllung.

    Anmerkung:
    Nimmt der Verbraucher z.B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst angebahnt und daher – gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde – kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.

    3. Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG)

    Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich zurücktreten, wenn

    1. ohne seine Veranlassung
    2. maßgebliche Umstände,
    3. die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
    4. nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.

    Maßgebliche Umstände sind
    1. die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
    2. steuerrechtliche Vorteile,
    3. eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.

    Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger Vollständiger Vertragserfüllung.

    Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
    1. Wissen oder Wissenmüssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den Vertragsverhandlungen,
    2. Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig nicht abdeckbar).
    3. Angemessene Vertragsanpassung.

    4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG

    Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifenden zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als Euro 145,35 (ATS 2.000,-) pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.

    Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt hat:
    1. alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt;
    2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich ohne Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen, den vorgesehenen Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
    3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs. 6 Z 2 erfüllt werden soll, den vorgesehen Wortlaut der Haftungserklärung der inländischen Gebietskörperschaft oder die entsprechende gesetzliche Bestimmung;
    4. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 3 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung gewährleistenden Vereinbarungen;
    5. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs. 6 Z 4 erfüllt werden soll, den vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.

    Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung und die oben in Pkt. 1-5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers.

    Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.

    Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder gegenüber schriftlich erklären.

    Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes gilt auch für einen im Zuge der Vertragserklärung geschlossenen Maklervertrag.
    Die Absendung der Rücktrittserklärung am letzten Tag der Frist (Datum des Poststempels) genügt. Als Rücktrittserklärung genügt die Übersendung eines Schriftstückes, das eine Vertragserklärung auch nur einer Partei enthält, mit einem Zusatz, der die Ablehnung des Verbrauchers erkennen lässt.

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